Zusammenfassung Analyse

BZR2023+ Hochdorf 

Nachfolgend findet sich eine kurze Zusammenfassung der Mitwirkung zur Zonenplanrevision Hochdorf 2023+ sowie beiliegend eine sehr fachliche und detaillierte Auseinandersetzung mit diesem Thema, welche als Vorlage genutzt werden kann.


1. Verfahren Mangelhaft; zu kurze Mitwirkung

Es wurden nur selektiv Eigentümer angeschrieben, obwohl massive Auswirkungen auf 

alle Grundstücke, insbesondere Zentrumszonen, vorhanden sind und eine ganz neue und sehr umfangreiche Verordnung zum BZR gelten soll. 
Gem. Raumplanungsbericht vom 14. Februar 2025 S. 11, Ziffer 3.2.2 

‘Mitwirkung’ hat der Gemeinderat beschlossen das Planungsgeschäft zur 

öffentlichen Mitwirkung zu verabschieden. Sowie sei im Gegensatz zur späteren öffentlichen Auflage der Kreis der Teilnehmenden bei der Mitwirkung NICHT beschränkt.
Die Eigentümer wurden während den Fasnachtsferien angeschrieben.
Zu einem sehr detaillierten und umfangreichen Dossier müssen die Angeschriebenen 
innert kürzester Zeit,- 27. Februar bis 23. März 2025 reagieren und während Ferienzeit,          Stellung beziehen. 

Tatsache : 
Die aktuelle Mitwirkung erfolgte vorerst nicht öffentlich und die Teilnehmer wurden selektiv und sehr reduziert angeschrieben. Aufgrund des Berichtes im Seetaler von André Widmer wurde nachträglich eine öffentliche Mitwirkung auf der Homepage der Gemeinde aufgeschaltet! Das gesamte Vorgehen entspricht nicht dem Planungsbericht und lässt grosse Interpretationen zu! 

 
2. Generelle Überregulierung

Inhaltlich geht es im Dossier (Teilrevision BRZ2023+ und NEUER/ZUSÄTZLICHER Verordnung zum BRZ) um eine unnötige Überregulierung welche grossen Auswirkungen auf Kosten, Prozesse, Fachbeirat/Handlungsfreiheit und Rechtssicherheit resp. -unsicherheit haben und somit zu Investitionshemmnisse in der Bautätigkeit führen wird. Siehe diverse Beispiele (Westschweiz, Zürich,..) in der Schweiz. 

Auf eine Verordnung auf kommunaler Ebene soll verzichtet werden, da diese Regelwerke auf kantonaler- und Bundesebene bestehend sinnvoll und ausreichend sind. 

3. Teuerung, Wohnungsnot
Die Überregulierung führt zu Kostenerhöhungen und zu Verzögerungen welche alle
 Bauherren und Mieter zu spüren bekommen. Die Wohnungsknappheit wird noch grösser, die Preisspirale geht weiterhin nach oben.
 Diese negativen Auswirkungen tragen nicht nur die Grundstückeigentümer sondern auch alle Mieter. Diese Auswirkungen (Baukosten/Verfahrenskosten à erhöhte Wohnungs- und Mietpreise) müssen ALLEN Einwohnern bekannt gemacht werden.

4. Fehlende Planungssicherheit
In vielen Zonen muss zusätzlich der Fachbeirat beigezogen werden. Qualifizierte Verfahren werden von der Öffentlichkeit gefordert, müssen aber vom Eigentümer bezahlt werden. 
 Das Bau- und Zonenreglement führt zu Unsicherheit in der Planung und bei der Rechts-anwendung.

Eine Minderheit (Fachbereit) kann in vielen Zonen die Bauweise bestimmen was demokratisch fraglich ist. 

Sollte dieses BZR tatsächlich zur öffentlichen Auflage verabschiedet werden, müssen während der gesamten Auflagefrist,- bis Entscheid Regierungsrat, BEIDE REGLEMENTE angewendet- und Baubewilligungsentscheide auf das jeweils strengere beurteilt und ausgestellt werden. 

Dies wird faktisch zu einem Baustopp führen und ist höchst stossend, vor allem im Hinblick, dass das vorliegenden BZR2023+ höchstwahrscheinlich von der Bevölkerung abgelehnt wird. 

Dieses BRZ2023+ wird zu grossem Unmut in der Bevölkerung sorgen und kann unter all diesen Umständen die Ortsplanrevision vom Südiareal gefährden. 

5. Zonenplanänderung
Der bestehende Zonenplan ist im Jahr 2021 in Kraft getreten. Dieser hat bereits aktuelle ökologische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen berücksichtigt und im Verhältnis einfliessen lassen. Es ist unnötig und unüblich diesen bereits nach 3 Jahren in Frage zu stellen und zu überarbeiten, da dafür auch kein dringender Bedarf besteht. In der Regel werden Zonenreglemente all 5-10 Jahren auf deren Aktualität überprüft.

Drei Jahre Anwendungspraxis sind nicht ausreichend, um eine fundierte Beurteilung der Notwendigkeit einer Überarbeitung vorzunehmen. 

Bei der früheren AZ-Anwendung in der W-2 vorher 2VG’s + 1 sichtbares UG (1/3 Regel) + 1 DG/Attikageschoss realisierbar,- sprich waren in der heutigen W-C vorher vier sichtbare Geschosse (3m pro Geschoss=12m(Flachdach)) möglich. Mit der ÜZ-Anwendung wurde bewusst auf Geschossigkeiten verzichtet. Wieso die W-C noch mehr abgezont werden soll ist höchst fraglich auch im Hinblick mit dem haushälterischen Umgang mit Bauland. 

Da die Umzonung des Klosterareals und des Südiareals separat behandelt werden, fehlt eine zwingende Dringlichkeit für eine frühzeitige Teilrevision vom BZR. 

Die projektierte Zonenplanänderung soll sistiert und die geplante Aufzonung Dammstrasse, sowie geringfügige, formelle Anpassungen zusammen mit der Teilrevision Südiareal erfolgen. 

Die Folgen von Überregulierung:

1. Auswirkungen auf Eigentümer

Höhere Kosten: Strenge Vorschriften verteuern Bau- und Renovierungsprojekte erheblich, da oft zusätzliche Anforderungen (z. B. Energieeffizienz, Denkmalschutz, Umweltauflagen) erfüllt werden müssen.

Eingeschränkte Nutzung: Eigentümer können ihre Grundstücke und Gebäude nicht immer so nutzen, wie sie möchten, weil Zonenvorschriften oder Bauhöhenbegrenzungen Investitionen unattraktiv machen.

Verzögerungen bei Projekten: Längere Bewilligungsverfahren machen es schwieriger, Bauprojekte effizient umzusetzen oder Immobilien an Marktveränderungen anzupassen.

Wertminderung: Strenge Vorschriften können Immobilien weniger attraktiv für Käufer und Investoren machen, was den Wiederverkaufswert drückt.

2. Auswirkungen auf Investoren

Abnehmende Rentabilität: Wenn die Baukosten durch hohe regulatorische Anforderungen steigen, sinkt die Rendite für Investoren, was Investitionen in Neubauten oder Renovierungen unattraktiver macht.

Risikosteigerung: Unklare oder sich häufig ändernde Bauvorschriften führen zu Unsicherheiten, da Investoren nicht genau abschätzen können, ob ihr Projekt bewilligt wird oder welche zusätzlichen Kosten entstehen.

Verlagerung von Kapital: Wenn ein Standort durch Überregulierung unattraktiv wird, ziehen Investoren ihr Kapital ab und investieren in andere Regionen oder Länder mit günstigeren Bedingungen.

Geringeres Wohnungsangebot: Wenn sich weniger Investoren für Neubauten entscheiden, bleibt das Wohnungsangebot knapp, was langfristig zu steigenden Mieten führt.

3. Auswirkungen auf Mieter

Höhere Mieten: Da Neubauten seltener realisiert werden und Modernisierungen teuer sind, steigen die Mietpreise, weil sich Angebot und Nachfrage verschieben.

Weniger Wohnraum: Wenn Investoren zögern zu bauen, bleibt das Wohnungsangebot begrenzt, was besonders in Städten zu Engpässen führt.

Geringere Wohnqualität: Strenge Vorschriften können Modernisierungen und Renovierungen verteuern oder verzögern, was bedeutet, dass viele Wohnungen in älteren, schlechter ausgestatteten Zuständen verbleiben.

Eingeschränkte Flexibilität: Weniger Neubauten und Sanierungen bedeuten weniger Optionen für Mieter, sei es in Bezug auf Größe, Lage oder Ausstattung der Wohnungen.

Fazit

Eine übermässige Regulierung im Bauwesen verteuert das Wohnen für alle Beteiligten: Eigentümer und Investoren sehen sich mit höheren Kosten und mehr Risiken konfrontiert, während Mieter steigende Mieten und ein knapperes Angebot hinnehmen müssen. Ein Gleichgewicht zwischen sinnvollen Vorschriften und Investitionsanreizen ist entscheidend, um Wohnraum erschwinglich und verfügbar zu halten.